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不動産の敷金トラブルについて

楽しい引越しも、必要な作業が多い分、いろいろなトラブルの発生する可能性があります。
引越し屋さんが時間とおりに来ない、届けてもらった荷物が壊れている、家具をぶつけて壁に傷が出来たなどトラブルもいろいろですが、そんな引越しトラブルの筆頭と言えばこの敷金トラブルでしょう。
敷金とは、建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借主から貸主に対して、次のような目的のために預けられる金銭です。

1.賃料の不払い・未払いに対する担保
2.契約により借主が負担すべき修繕費用や原状回復費用の前払い

将来契約が終了した場合には、上記1.や2.の金額を控除した残額が、借主に対して退去後に返還される。というものです。
つまり、デポジットのようなものです。何も問題が無ければ、借りた部屋の契約終了時に敷金は全額返済されるというものです。


そしてその、何も問題が無ければ、と言うところが問題になるんです。
敷金は賃料(家賃)の1ヶ月分から〜3ヶ月分というのが一般的で、引越しの初期費用として必要なお金ですが、賃料が10万だとすると30万位と大きな金額ですので、当然借主としては全額返してもらいたいと思いますよね。

女性

ところが、大家側としては理由があれば(理由を付けられれば)最大全額返さなくてもいいものです。そこでお互いの主張がぶつかり、トラブルとなるのです。まあこの辺は皆さんご存知のことだと思います。


一つの部屋に長年住んでいると、当然何らかの経年変化は起こります。借りている方はそれは自分のせいではないと思い、貸している方はそれは元に戻して欲しいという理屈を付ける訳です。


法律上で敷金という文言は民法316条・民法第619条・民法第312条の中に存在します。

民法第316条
賃貸人が敷金を受け取りたる場合においてはその敷金を以って弁済を受けざる債権の部分についてのみ先取り特権を有す。

民法第619条
賃貸借の期間満了のあと賃借人が賃借物の使用または収益を継続する場合において賃貸人がこれを知りて異議を述べざるときは前賃貸借と同一の条件を持ってさらに賃貸借をなしたるものと推定す。
但し各当事者は第617条の規定によりて解約の申し出をなすことを得る。前賃貸借に付当事者が担保を供したる時はその担保は期間の満了によりて消滅す。但し敷金 はこの限りにあらず。

民法第312条
不動産賃貸借の先取り特権はその不動産の借賃その他賃貸借関係より生じたる賃借人の債務につき賃借人の動産(注:敷金はこれに含まれます)の上に存在す。

分かりにくいとは思いますが、要は敷金は敷金を払った人(貸借人=借りている人)のものである、ということです。この点は法律上明確になっていますので覚えておきましょう。
よく言われる例として、自分のお金を銀行に預ける場合と同じということです。銀行に預けたらお金は銀行のものになる訳ではありません。それと同じなんです。

ただ、大家側にも言い分はあります。借りている人もいいひとばかりではありません。家賃を払わないなんてこともあります。敷金はそういう事態に大家側が受ける損害を防ぐ意味もあります。
入居期間中に入居者が室内を壊したり汚したりした箇所が有れば、また入居者が滞納している家賃等が入居期間中にあれば、本来なら入居者が退去時までに精算する義務があります。
でもそれを入居者が行ってくれない場合、家主はその清算すべき金額を従前に預かっていた敷金から正当に差し引くことが出来るのです。


ここでも、入居者が室内を壊したり汚したりした箇所が有れば、というところが問題になります。
自分が壊したり汚したりした場合は、これは弁償する必要があります。ただ、自分じゃないところまで疑いを掛けられて弁償を要求されることも、いろいろな理由でないことも無いのです。
大家側は普通事前確認はしません。契約終了時の状態を見るだけです。
借りるほうが自己防衛として、借りた時の状態をデジカメなどで記録をとり、大家側に承認を受けておくなどの準備を行いましょう。面倒ですが敷金トラブルを防いで、数十万返ってくるかと思えばなんでもないでしょう。


私の場合、何度か引越しを経験していますが、敷金返金がどうだったかよく覚えていません。なので多分トラブルはなかったのでしょう。
借りる部屋は新築、と決めていましたから最初は綺麗だし、部屋は汚さず丁寧に扱ったつもりだったので、結果的によかったのかも知れません。

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